4.6. Российский рынок недвижимости: год устойчивого роста1
Анализ развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 г., который был выполнен год назад2, позволил сделать вывод о том, что рынок недвижимости, к концу 2000 г. прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста.
В декабре 2001 года были подведены предварительные итоги выборочного мониторинга рынка жилья в 10 городах.
Данные на конец прошлого года показали, что средняя удельная цена предложения квартир (в долларовом эквиваленте) выросла за 2001 г. во всех городах выборки (Таблица 1).
Таблица 1
Изменение средней цены предложения жилья в 1997-2001 гг. (в долларовом эквиваленте)
Город
Средняя удельная цена квартир, $/кв. м
Индекс
дек.
1997
дек.
1998
дек.
1999
декабрь
2000
декабрь
2001
1998/1997
1999/1998
2000/1999
2001/2000
2001/1997
Москва
950
890
656
670/720*
890/940*
0,94
0,74
1,02/1,10*
1,33/
1,31*
0,94**
С.-Петербург
560
565
370
370
490
1,01
0,65
1,00
1,32
0,88
Екатеринбург
535
335
220
336
484
0,63
0,66
1,53
1,44
0,90
Калининград
620
470
330
323
360
0,76
0,70
0,98
1,11
0,58
Н. Новгород
538
450
265
280
301
0,84
0,59
1,06
1,08
0,56
Тверь
355
265
186
203
260
0,75
0,70
1,09
1,28
0,73
Новосибирск
490
280
210
263
435
0,57
0,75
1,25
1,65
0,89
Пермь
505
180
182
287
390
0,36
1,01
1,58
1,36
0,77
Омск
375
170
130
152
275
0,45
0,76
1,17
1,81
0,73
Ульяновск
340
135
134
158
230
0,40
0,99
1,18
1,46
0,68
Примечания:
* - представленные для Москвы данные: в числителе - расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике;
** - для обеспечения сравнимости данных индекс средней цены предложения жилья в Москве в 2001 г. по отношению к 1997 г. получен, исходя из цены 2001 г., рассчитанной по старой методике.
Рекордная величина роста цен была отмечена в Омске (в 1,81 раза), минимальная – в Нижнем Новгороде (на 8%). Немногим больше выросли цены в Санкт-Петербурге (на 11%). В Москве же этот показатель составил более 30%. Практически во всех городах рост начался еще в 2000 году, но проходил несинхронно: в начале 2000 года начали расти цены на жилье в Екатеринбурге, Перми, затем в середине года – в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Москве, Твери, к концу года – в Петербурге и Калининграде, и лишь в середине 2001 года – в Нижнем Новгороде.
Тем не менее уровень цен в большинстве городов к концу 2001 г. был ниже, чем в докризисном декабре 1997 г. на 10-40%. В наибольшей степени к докризисному уровню цен приблизились Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Санкт-Петербург. На другом полюсе оказались Калининград и Нижний Новгород.
Темпы роста цен в городах России связаны с глубиной их падения в период и после кризиса: чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке, тем раньше начался у них рост цен, и тем быстрее они растут (Таблица 2).
Таблица 2
Характерные точки динамики цен в городах России в период с декабря 1997 г. по декабрь 2001 г.
Город
12.97
Нижняя точка
Уровень 12.2000
Уровень 06.2001
Уровень 12.2001
$/
кв. м
(=1)
ин-декс к 12.1997
снижение индекса от
уровня 12.1997
ин-декс к 12.
1997
прирост индекса
от нижней точки
ин-декс к 12.
1997
прирост индекса
от нижней точки
ин-декс к 12.
1997
прирост индекса
от нижней точки
Москва
950
0,65
0,35
0,71*
0,06
0,79*
0,14
0,94*
0,29
Екатеринбург
535
0,40
0,60
0,63
0,23
0,78
0,38
0,90
0,50
Новосибирск
490
0,41
0,59
0,54
0,13
0,70
0,29
0,89
0,48
С.-Петербург
560
0,62
0,38
0,66
0,04
0,71
0,09
0,88
0,26
Пермь
505
0,33
0,67
0,57
0,22
0,69
0,36
0,77
0,44
Тверь
355
0,48
0,52
0,57
0,09
0,62
0,14
0,73
0,25
Омск
375
0,32
0,68
0,41
0,09
0,48
0,16
0,73
0,41
Ульяновск
340
0,37
0,63
0,46
0,09
0,57
0,20
0,68
0,31
Калининград
620
0,47
0,53
0,52
0,05
0,55
0,08
0,58
0,11
* - индексы получены, исходя из средних цен предложения жилья в Москве в 2000-2001 гг., рассчитанных по старой методике.
Складывающиеся на местах экономические и политические условия накладывали на эту общую закономерность свою специфику, что приводило либо к ускоренной (например, в Новосибирске, Москве), либо к замедленной реализации этого сценария (например, в Калининграде, Нижнем Новгороде).
В конце 2001 г. появились первые признаки окончания роста цен в городах, наиболее приблизившихся к докризисному уровню: в Екатеринбурге, Новосибирске, в меньшей степени в Москве, темпы роста цен предложения уменьшились, а реальные цены сделок, как отмечают эксперты и руководители ряда риэлторских фирм Москвы, даже прекратили свой рост.
Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости на фоне экономической ситуации в целом
